Wohnungsleerstand bei Vermietung und Verpachtung

Lässt sich für eine Immobilie kein geeigneter Mieter finden, stellt sich die Frage, ob die dabei mangels Einnahmen entstehenden Verluste im Rahmen der Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden können. Entscheidendes Kriterium dafür ist, dass eine Vermietungsabsicht besteht. Diese kann dem Finanzamt grundsätzlich durch Zeitungsanzeigen, Inserate im Internet oder durch Besichtigungen von Interessenten nachgewiesen werden.

Zeigt sich über einen längeren Zeitraum aufgrund vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, so muss der Zahnarzt nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 25.06.2009 (Aktenzeichen IX R 54/08) zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen die Vermietungsabsicht.

Die Konsequenz ist, dass die bisherigen, steuerlich anerkannten Verluste nicht mehr steuermindernd berücksichtigt werden.

Unser Tipp: Kann nachgewiesen werden, dass es sich um einen strukturell bedingten Leerstand handelt (z.B. Überangebot vergleichbarer Objekte in unmittelbarer Nähe), ließe sich der Zeitraum, in dem das Finanzamt die Verluste anerkennen muss, verlängern. In Zweifelsfällen sollte daher rechtzeitig gemeinsam mit einem Steuerberater das Problem angegangen werden.