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Finanzierung von gemischt genutzten Gebäuden

Dient ein Gebäude sowohl der Vermietung als auch eigenen Wohnzwecken, sind die Finanzierungskosten nur anteilig im Rahmen der Vermietung als Werbungskosten abziehbar. Um den Schuldzinsenabzug zu maximieren, kann der Zahnarzt allerdings das Darlehen gezielt einem bestimmten, der Einkunftserzielung dienenden Gebäudeteil zuordnen. Die Zuordnung wird dadurch getroffen, dass er die Darlehensvaluta (und damit auch die für das Darlehen gezahlten Zinsen) tatsächlich zur Finanzierung der Anschaffung oder Herstellung des vermieteten Gebäudeteils verwendet.

Liegt keine gesonderte Finanzierung des vermieteten Anteils vor, können die Finanzierungskosten nur anteilig entsprechend dem Verhältnis des vermieteten Gebäudeteils zu dem selbst genutzten Gebäudeteil als Werbungskosten berücksichtigt werden.

Beispiel:
Die Eheleute Schneider haben sich dazu entschlossen, eine Immobilie für 300.000 EUR zu erwerben. Eigenkapital steht dem Ehepaar in Höhe von 250.000 EUR zur Verfügung. 50.000 EUR sollen mit einem Darlehen finanziert werden. Das Dachgeschoss wird an den Bruder des Ehemannes als Arbeitszimmer zu fremdüblichen Konditionen vermietet. Bereits im Kaufvertrag wird der Kaufpreis für das Erdgeschoss und die 1. Etage sowie das Dachgeschoss aufgeteilt. Danach entfallen auf das Dachgeschoss unstreitig 50.000 EUR. Im Darlehensvertrag wird erklärt, dass sich das Darlehen nur auf die Anschaffungskosten für das Dachgeschoss bezieht. Dies wird auch bei der Überweisung deutlich gemacht. Weil das gesamte Darlehen auf den vermieteten Teil entfällt, sind die Darlehenszinsen in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar.

Ohne Aufteilung des Kaufpreises, müsste davon ausgegangen werden, dass mit dem Darlehen auch der selbst genutzte Teil finanziert wurde. Die Darlehenszinsen wären dann nur anteilig als Werbungskosten abziehbar.

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